No mercado financeiro brasileiro, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm ganhado um espaço notável. A princípio, podemos considerá-los como instrumentos inovadores e eficientes. De fato, eles proporcionam uma porta de entrada para o mundo do investimento em imóveis, sem a necessidade de adquirir uma propriedade física. E, mais ainda, oferecem uma liquidez significativamente mais alta em comparação com os investimentos tradicionais em imóveis.
Contudo, antes de mergulhar profundamente neste universo, é indispensável compreender a fundo sua estrutura e funcionamento. Afinal, uma compreensão sólida pode potencializar seus ganhos e minimizar os riscos. Em paralelo, um entendimento aprofundado permite uma navegação mais segura neste mercado, que, embora lucrativo, não está isento de desafios.
Por isso, neste guia detalhado, iremos desbravar cada aspecto relevante dos FIIs. Assim, apresentaremos dicas práticas e insights valiosos que podem fazer uma grande diferença em sua jornada como investidor. Sobretudo, o nosso objetivo é equipá-lo com o conhecimento necessário para tomar decisões bem-informadas.
O que São FIIs
A Resolução CVM 175/2022 caracteriza um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) de forma bem clara e precisa. Acompanhe comigo enquanto desvendamos isso em uma linguagem simples:
Primeiramente, ele é uma reunião de recursos. Imaginem que várias pessoas juntam seu dinheiro para investir juntas em grandes empreendimentos, como edifícios e shoppings. Portanto, não necessitam ter uma ligação prévia, apenas o interesse comum de investir nesse fundo.
Em seguida, destacamos que este dinheiro é arrecadado por meio de um sistema bem organizado, que é o de distribuição de valores mobiliários. É como se cada parte desse dinheiro pudesse ser negociada na B3, que é o local onde as ações são comercializadas no Brasil.
Por fim, frisamos que o objetivo desse fundo é aplicar o dinheiro recolhido em empreendimentos imobiliários, ou seja, na construção ou aquisição de propriedades no setor imobiliário.
Agora, sobre a estrutura do fundo, ele funciona como um condomínio fechado. Isto significa que uma vez que você compre sua parte, ou “cota”, não pode retirar seu dinheiro até o fim do prazo determinado do fundo. Entretanto, durante esse período, você pode comprar ou vender suas cotas no mercado secundário, como a bolsa de valores.
Para que fiquemos ainda mais por dentro, que tal criarmos um exemplo prático do que discutimos? Vamos planejar um fundo imobiliário desde o início, visualizando cada etapa que explicamos. Desta forma, conseguimos ter uma visão clara e objetiva de todo o processo.
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Constituindo um fundo imobiliário
Imaginemos que dois colegas com uma vasta experiência no ramo imobiliário e no mercado financeiro ponham seus olhos em um terreno promissor em um bairro da zona sul do Rio de Janeiro. O local, que fica perto de uma futura estação de metrô, parece ser uma ótima opção para um empreendimento lucrativo.
A dupla, então, planeja comprar o terreno e erguer um complexo de escritórios. Contudo, percebem que a iniciativa requer um investimento substancial de aproximadamente R$ 50 milhões, uma quantia que não possuem no momento.
Assim, tomam a decisão de criar um Fundo de Investimento Imobiliário para levantar o capital necessário. Após se inteirarem de todos os procedimentos legais e superarem a burocracia inicial, estabelecem preliminarmente o Fundo de Investimento XYZ.
A oferta pública
No entanto, uma questão crucial persiste: como obter os R$ 50 milhões para adquirir o terreno e iniciar a construção? A solução parece ser a realização de uma oferta pública. Para essa tarefa, as instituições financeiras envolvidas receberão informações detalhadas do projeto, que inclui:
- A captação de R$ 50 milhões para a aquisição do terreno e construção de uma torre;
- A divisão dos R$ 50 milhões em 1.000.000 de cotas, cada uma valendo R$ 50,00;
- O período de captação estipulado entre 01/05/XXXX e 01/07/XXXX.
As cotas
Neste cenário, compreendemos claramente que uma cota representa a menor fração do capital do fundo, determinada pela divisão do total do patrimônio pelo número de cotas disponíveis.
Nesta operação, pretende-se vender 1.000.000 de cotas ao público, com cada cota inicialmente custando R$ 50,00. De acordo com a demanda, o preço da cota pode sofrer alterações.
Os potenciais investidores receberão notificações de seus bancos e corretoras sobre a oferta pública do Fundo XYZ. Os que adquirirem cotas se tornam cotistas e, dada a estrutura de condomínio fechado do FII, não poderão reaver seu investimento inicial. Todavia, terão a liberdade de vender suas cotas no mercado secundário através do home broker da sua corretora.
Deste exemplo, podemos extrair as seguintes conclusões:
- A dupla alcançou seu objetivo financeiro e está pronta para construir o complexo de escritórios;
- Os investidores (cotistas) que compraram as cotas por R$ 50,00 tornam-se os proprietários indiretos do empreendimento;
- Após a finalização da construção, os escritórios serão alugados, e os cotistas receberão uma porção significativa das rendas dos aluguéis, similar a um retorno que teriam se tivessem comprado os escritórios diretamente através de uma imobiliária.
O administrador
Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) necessita, obrigatoriamente, de um administrador. Essa entidade, que deve ser uma instituição financeira aprovada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para exercer tal papel, tem várias responsabilidades cruciais, tais como:
- Garantir o bom funcionamento e a conservação do fundo;
- Executar ou designar uma entidade para gerir o fundo;
- Assumir responsabilidades legais;
- Selecionar os ativos que constituirão o patrimônio do fundo;
- Facilitar a comunicação e disponibilização de informações aos cotistas;
- Distribuir os lucros gerados;
- Convocar e dirigir as assembleias dos cotistas.
No caso que ilustramos, demonstramos um investimento promovido pelo fundo na edificação de uma propriedade para locação. No entanto, um FII possui uma gama diversificada de opções de investimento à sua disposição.
Além de engajar-se na construção para posterior aluguel, o fundo tem a capacidade de adquirir e comercializar propriedades. Ele também pode comprar cotas de outros FIIs e investir em instrumentos de renda fixa atrelados ao setor imobiliário. Entre esses instrumentos, encontramos as Letras de Crédito Imobiliário, Letras Hipotecárias (LHs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs).
A remuneração dos FIIs
No universo financeiro, os FIIs destacam-se por oferecerem remunerações atraentes. Estas, frequentemente, superam as de investimentos tradicionais. Evidentemente, entender como ocorre essa remuneração torna-se vital. Assim sendo, abordaremos neste tópico a estrutura remuneratória que caracteriza os FIIs.
Primeiramente, vale mencionar que os dividendos consistem em uma parcela significativa da remuneração. Os gestores dos fundos distribuem, mensalmente, os lucros obtidos com aluguéis e operações imobiliárias. Os investidores se beneficiam de uma tributação mais amena sobre esses proventos, o que potencializa os ganhos líquidos.
Além disso, os FIIs podem gerar lucros através da valorização das cotas no mercado secundário. Neste cenário, os investidores têm a possibilidade de vender suas cotas por um valor mais elevado do que o de compra. Consequentemente, a estratégia de escolher fundos com boas perspectivas de valorização mostra-se prudente e potencialmente lucrativa.
Claro que antes de investir em um FII, você precisa analisá-lo, por isso preparamos um artigo sobre Como analisar fundos imobiliários.
Esperamos que com estes conhecimentos você possa começar a considerar os FIIs como parte de sua carteira diversificada.
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