Os riscos em investimentos formam uma verdade universal do mercado financeiro. No entanto, o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) oferece mecanismos de mitigação desses perigos, ou seja, os riscos no mercado de Fundos Imobiliários são bem menores. Enquanto o investimento em imóveis físicos demanda altos aportes financeiros, os FIIs permitem a formação de uma carteira diversificada com valores significativamente menores. Em São Paulo, por exemplo, um investimento em cinco apartamentos residenciais de baixo a médio padrão custaria entre R$ 3 e R$ 4 milhões facilmente.
Em contrapartida, investindo em FIIs você pode ter uma carteira diversificada composta por cinco ou até dez fundos distintos. Isso permite que o investidor distribua riscos entre diversos segmentos do mercado imobiliário. Importante ressaltar que a diversificação se torna mais eficiente quando os ativos têm baixa correlação entre si. Dessa forma, a baixa performance de um ativo não impacta negativamente o desempenho dos demais.
Mas é crucial entender os riscos específicos que acompanham os FIIs. Entre eles estão a volatilidade, a vacância dos imóveis, a variação das taxas de juros e os ciclos econômicos que afetam diferentes setores do mercado.
Neste artigo, estudaremos as seguintes fontes de risco:
- Volatilidade de mercado;
- Vacância;
- Risco de crédito;
- Liquidez;
- Taxa de juros;
- Danos ao imóvel.
Fique ligado!
Volatilidade de mercado
No universo dos investimentos, falar de volatilidade é o mesmo que falar de riscos. Esse tipo de risco se conecta aos vários números da economia e recebe o nome de risco não diversificável. O termo “cisne negro” entra em cena quando algo grande e surpreendente acontece, como uma mudança política ou um evento climático. Isso mexe com tudo e pode trazer prejuízos. Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) também não estão imunes a esses acontecimentos.
Um exemplo desse impacto nos FIIs foi a ascensão expressiva desses fundos entre 2018 e 2019. No entanto, um único evento pode mudar tudo. A Crise do Subprime de 2018 nos Estados Unidos, focada no setor de empréstimos imobiliários, devastou o mercado imobiliário e teve efeitos globais.
Mais recentemente, a crise da COVID-19 em 2020 também sacudiu o mercado de FIIs. O pânico tomou conta, e muitos investidores começaram a vender seus ativos sem pensar duas vezes. Isso fez o valor de muitos FIIs cair bastante.
Por fim, vale destacar que esses eventos surpresa são difíceis de prever e têm o poder de desmantelar a proteção que uma carteira diversificada pode oferecer. Portanto, a atenção e o estudo constantes são fundamentais para navegar nesse tipo de investimento.
Vacância
O risco de um imóvel vazio, conhecido como “vacância,” afeta diretamente o dinheiro que um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) pode gerar. Menos dinheiro significa que o fundo fica menos atraente para quem quer investir. Alguns setores são muito sensíveis a mudanças na economia. Quando as pessoas têm menos dinheiro, esses setores sentem mais rápido a falta de interesse nos seus produtos ou serviços.
A seleção de um bom FII também deve considerar quantos imóveis ele possui. Mais imóveis significam menos dependência de um único inquilino. Isso é bom, pois se um imóvel fica vazio, o impacto é menor. Cada tipo de negócio tem um risco diferente de vacância e é importante entender essas diferenças antes de decidir onde colocar seu dinheiro.
Por exemplo, imóveis hospitalares tem um risco menor de vacância do que imóveis residenciais de alto padrão. Sendo assim, não basta apenas ter um fundo com muitos imóveis, mas também com imóveis de natureza diversificada.
Risco de crédito
O risco de crédito afeta de maneira distinta os FIIs de tijolo e os de papel. Nos FIIs de tijolo, esse risco aparece quando os inquilinos não pagam o aluguel. Isso diminui o dinheiro que o fundo consegue gerar e, consequentemente, o torna menos interessante para investidores.
Por outro lado, nos FIIs de papel, o risco de crédito tem outra natureza. Nesse cenário, o perigo está na possibilidade de a instituição financeira que emitiu os títulos de renda fixa não efetuar os pagamentos devidos. Essa situação é ainda mais séria do que o não pagamento de aluguéis nos FIIs de tijolo, já que pode diminuir o total de ativos do fundo.
Liquidez
O risco de liquidez refere-se à capacidade de transformar um investimento em dinheiro rapidamente. A caderneta de poupança, por exemplo, tem alta liquidez porque você pode retirar seu dinheiro a qualquer momento. Já um imóvel físico demora mais para ser vendido, por isso tem baixa liquidez.
No contexto dos FIIs, esse risco é maior em fundos com poucas negociações na bolsa ou balcão. É como se você ficasse “preso” a um FII que ninguém quer comprar. Para minimizar esse risco, a recomendação é optar por FIIs que fazem parte do índice IFIX, que costuma ter mais movimento no mercado.
Taxa de juros
Taxas de juros têm um grande impacto na economia e nos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Quando os juros estão altos, construir fica mais caro porque os empréstimos também ficam. No curto prazo, isso é bom para FIIs de papel, especialmente os que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ligados à taxa DI. Mas atenção, dizemos “curto prazo” porque com o tempo, menos gente constrói ou pega empréstimos, diminuindo as oportunidades para esses CRIs.
Quando os juros estão baixos, mais pessoas e empresas constroem e alugam espaços, o que é bom para o mercado imobiliário. No entanto, isso pode diminuir o dinheiro que FIIs de papel conseguem fazer. Um exemplo disso foi o fundo KNCR11, muito focado em CRIs. Quem investiu nesse fundo viu o dinheiro que ele rende cair mais de 50% em dois anos, principalmente porque os juros da economia caíram muito.
Danos ao imóvel
Os imóveis em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) não estão imunes a danos físicos. Por exemplo, galpões industriais e de logística que utilizam maquinário pesado podem comprometer a estrutura do imóvel. Além disso, construções mal executadas podem apresentar falhas.
Outro fator de risco envolve a localização dos terrenos, que podem ser vulneráveis a enchentes ou vazamentos, resultando em desapropriações e perdas financeiras consideráveis. Portanto, recomendamos que o investidor evite fundos focados em um único imóvel ou em uma pequena quantidade de ativos.
Esperamos que essas dicas sejam úteis na sua análise e escolha dos ativos.
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