A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais, mais conhecida como ANBIMA, possui uma posição significativa no cenário financeiro do Brasil. Essa entidade, que representa uma quantidade considerável de instituições financeiras, se destaca notavelmente. Apesar de não ter autoridade legal, ela possui autoridade contratual. Ou seja, ela pode regular aquelas instituições que resolveram aderir às suas normas. Nesse sentido, ela ganha alguma autoridade técnica, uma vez que são muitas instituições que aderem aos seus protocolos. Dessa forma, a ANBIMA também possui uma forma peculiar de classificar os fundos de investimentos, incluindo os fundos de investimentos imobiliários (FIIs). Nesse artigo, nós estudaremos como que a ANBIMA realiza a Classificação de Fundos Imobiliários.
Classes ANBIMA
A ANBIMA categoriza inicialmente os fundos de investimento baseando-se na classe em que se inserem. No mercado você pode encontrar uma diversidade de fundos, tais como:
- Renda Fixa;
- Ações;
- Multimercados;
- Cambial;
- Previdência;
- ETF (Exchange-Traded Fund);
- FIDC (Fundo de Investimento em Direitos Creditórios);
- FIP (Fundo de Investimento em Participações);
- FII (Fundo de Investimento Imobiliário);
- Off-Shore.
Por sua vez, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) classifica os FIIs e FIAGROS como fundos estruturados, juntamente com os FIDCs e FIPs. Além disso, vale ressaltar que os fundos de Renda Fixa, Ações, Multimercados e Cambiais se enquadram na categoria “fundos financeiros”, conforme determinado pela Resolução CVM 175, que rege a legislação atual nesse segmento.
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Segmento de investidor ANBIMA
A ANBIMA também quantifica as classes de fundos em relação ao segmento (perfil) do investidor. Por essa classificação, em setembro de 2022, os Fundos de Investimentos Imobiliários estariam nas mãos dos seguintes investidores:
Grande parte do valor total dos FIIs é gerida por fundos de investimento, seguidos de perto pela categoria “outros”. Essa categoria inclui importantes jogadores institucionais, cujo envolvimento está bastante distribuído. Adicionalmente, uma parcela significativa dos FIIs pertence a investidores do segmento de private banking. Esse segmento inclui clientes com uma elevada capacidade financeira que desfrutam de serviços personalizados oferecidos pelas instituições financeiras.
Os investidores individuais não ficam atrás, representando uma parcela significativa dos patrimônios líquidos, marcando presença tanto no varejo de alta renda quanto no tradicional.
Tipos de gestão ANBIMA
A Resolução CVM 175/2022 estabelece a necessidade mandatória do administrador, mas não menciona explicitamente a presença do gestor nos FIIs. Como conhecemos, o administrador tem a responsabilidade de gerir toda a parte administrativa e questões que garantem o funcionamento eficiente do FII.
Na ausência de um gestor, sublinhamos que a seleção e transações de ativos ficam a cargo da administradora. Contudo, quando se conta com um gestor especializado, este assume a tarefa de analisar e escolher os ativos, sejam propriedades físicas ou títulos financeiros. Assim, a legislação reconhece duas modalidades de gestão de fundos imobiliários: a gestão ativa e a passiva, que também são adotadas pela ANBIMA para os FIIs.
No modelo de gestão passiva, as decisões sobre transações de ativos necessitam da aprovação na Assembleia Geral de Cotistas que deve ser convocada com antecedência.
É importante destacar que apenas os cotistas que fazem parte do fundo por no mínimo um ano possuem direito a voto na assembleia geral. Membros da administração e gestão do FII, assim como os fornecedores de serviços do fundo, não estão autorizados a votar.
No contexto de um FII de gestão passiva, busca-se espelhar a performance de um índice de referência, conhecido como benchmark. Assim, o gestor depende das decisões tomadas nas assembleias para adquirir novos ativos e oportunidades de investimento, o que pode restringir os ganhos potenciais. No entanto, isso resulta em uma menor exposição ao risco.
Em contrapartida, os fundos de gestão ativa concedem ao gestor uma maior liberdade para negociações. Isso reduz a necessidade de assembleias frequentes e permitindo uma maior agilidade nas transações de ativos e outras negociações.
Tipos de mandato ANBIMA
A normativa da ANBIMA organiza e determina cinco categorias distintas para a gestão e operação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Vamos explorar cada uma delas de maneira clara e concisa:
FII de Desenvolvimento para Renda
Nessa categoria, os FIIs focam principalmente em investir a maior parte do dinheiro em projetos de construção ou empreendimentos que estão em fase inicial. O objetivo é gerar uma renda constante através de aluguéis ou arrendamentos futuros.
FII de Desenvolvimento para Venda
Nesse caso, os FIIs têm como meta investir a maior parte dos seus recursos em projetos imobiliários que estão sendo planejados ou construídos. A intenção é vendê-los mais tarde, mas enquanto isso, eles podem até distribuir um dinheiro extra mensalmente até que as vendas se realizem.
FII de Renda
Essa categoria de FIIs prefere investir em prédios e empreendimentos já construídos. Eles buscam ganhar dinheiro com aluguéis ou arrendamentos, sendo uma opção bem popular no mundo dos FIIs.
FII de Títulos e Valores Mobiliários
Aqui, os FIIs escolhem colocar a maior parte do dinheiro em coisas como ações de empresas e direitos creditórios do ramo imobiliário. Eles são conhecidos como fundos de papel e fundos de fundos.
FII Híbrido
Os FIIs Híbridos são um pouco diferentes, pois não seguem uma estratégia específica de investimento, como os anteriores que mencionamos. Eles têm uma abordagem mais mista e diversificada.
Tipo ANBIMA
O “Tipo ANBIMA” é definido pela junção do Mandato e Tipo de Gestão:
- FII Desenvolvimento para Renda Gestão Ativa;
- FII Desenvolvimento para Venda Gestão Ativa;
- FII Híbrido Gestão Ativa;
- FII Renda Gestão Ativa;
- FII TVM Gestão Ativa;
- FII Desenvolvimento para Renda Gestão Passiva;
- FII Desenvolvimento para Venda Gestão Passiva;
- FII Híbrido Gestão Passiva;
- FII Renda Gestão Passiva;
- FII TVM Gestão Passiva.
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Classificação por segmento de atuação
Por fim, é possível classificar os FIIs segundo os seus segmentos de atuação. Podemos observar, por exemplo, que os FIIs de Tijolo podem adquirir ativos para fins de aluguel ou para estratégias de compra e venda.
- Agências Bancárias: a maior parte do dinheiro delas está em prédios de bancos. Mas, atenção, muitos bancos estão fechando suas portas físicas e isso pode mudar a forma como esses fundos investem seu dinheiro no futuro.
- Educacional: a maior parte do patrimônio está aplicado em prédios e instalações de escolas e universidades.
- Híbrido: estes são os fundos camaleões, pois podem investir em vários tipos de imóveis ao mesmo tempo, o que os torna menos arriscados.
- Hospitalar: investimento do patrimônio líquido concentrado em instalações prediais hospitalares.
- Hotelaria: aqui, encontramos fundos que investem em hotéis e flats.
- Lajes Corporativas: imagine edifícios enormes com escritórios luxuosos. Esses fundos investem bastante nesses espaços e são uma grande parte dos FIIs disponíveis na bolsa.
- Logística: estes são como as abelhas operárias do mundo dos FIIs, focados em centros de distribuição e armazéns. Eles são ótimos para gerar renda através dos aluguéis.
- Residencial: imagine fundos que focam em criar lares para as famílias. A maioria deles trabalha para vender essas propriedades depois de prontas.
- Shoppings: esses fundos são como grandes shoppings onde você pode encontrar de tudo um pouco.
- Títulos e Valores Mobiliários: pense neles como os sábios do grupo, investindo em várias formas diferentes de ativos financeiros permitidos pela lei.
- Outros: por último, mas não menos importante, temos os fundos que investem em coisas únicas e diferentes, como cemitérios e centros de atendimento ao cliente.
Entendeu como funciona a classificação básica de fundos imobiliários? Isso ajudará demais na sua análise e formação de portifólio.
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